Le budget 2026 marque un tournant pour le secteur immobilier, avec des mesures attendues de longue date par les investisseurs et les propriétaires.
Entre promesses de relance de l’investissement locatif, ajustements fiscaux et nouvelles règles pour l’acquisition ou la gestion de biens, les arbitrages opérés suscitent autant d’espoirs que de déceptions.
Les évolutions annoncées redessinent les stratégies patrimoniales, tout en impactant le coût d’achat, la rentabilité locative et la fiscalité des ventes. Un point complet sur les changements à anticiper pour optimiser ses projets immobiliers à l’aube de cette nouvelle année.
Les principales mesures du budget 2026 pour l’immobilier
Adopté dans un climat marqué par une crise aiguë du logement, le budget 2026 était très attendu par les acteurs de l’immobilier. Face à la pénurie de logements et à la chute de l’investissement locatif, le gouvernement a misé sur de nouveaux dispositifs pour relancer le secteur.
Si la création du « dispositif Jeanbrun » pour l’investissement locatif et la prolongation du superdéficit foncier sont saluées, d’autres mesures, comme l’absence de baisse de la fiscalité sur les plus-values immobilières ou la hausse généralisée des droits de mutation, suscitent la déception.
Propriétaires et investisseurs espéraient un plan plus ambitieux pour répondre à l’urgence du marché et soutenir la rénovation énergétique.
Le dispositif d’amortissement Jeanbrun : fonctionnement et conditions
Le dispositif Jeanbrun cible l’investissement dans des appartements neufs ou anciens nécessitant au moins 30 % de travaux, exclusivement en habitat collectif et en location vide.
Pour en bénéficier, le bailleur doit s’engager à louer le bien pendant neuf ans, respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, et ne pas louer à un membre de sa famille jusqu’au deuxième degré.
Fiscalement, 80 % du prix du logement est amortissable, avec un taux annuel variant de 3 % à 5,5 % selon le type de location, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an.
À la revente, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value, limitant l’avantage fiscal à long terme.
Fiscalité des locations meublées : évolutions 2026 et arbitrages
En 2026, le statut LMNP conserve son principal atout : l’amortissement du bien et du mobilier reste possible, permettant de réduire fortement l’imposition sur les loyers.
Toutefois, la fiscalité se durcit avec une hausse de la CSG à 18,6 % pour les locations meublées, contre 17,2 % pour la location vide. Les meublés de tourisme voient leur abattement forfaitaire chuter, rendant le régime réel souvent incontournable. Les gîtes ruraux bénéficient d’une exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Côté LMP, la prise en compte des revenus d’activité étrangers pour les non-résidents limite désormais l’accès automatique à ce statut. Enfin, le micro-BIC (abattement 50 %) reste nettement plus attractif que le micro-foncier (30 %).
Location meublée en 2026 : des écarts fiscaux qui se creusent
| Type de location | Taux de CSG | Abattement micro |
|---|---|---|
| Location vide | 17,2 % | 30 % |
| Location meublée | 18,6 % | 50 % |
Plus-values immobilières, superdéficit foncier et hausse des frais d’acquisition
En 2026, la fiscalité des plus-values immobilières demeure inchangée : aucune réforme n’a été adoptée, malgré les attentes. Les abattements pour durée de détention restent en vigueur, avec exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique toujours sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, tandis que la résidence principale reste intégralement exonérée. La récente hausse de la CSG n’impacte pas ces plus-values.
Par ailleurs, le superdéficit foncier, permettant d’imputer jusqu’à 21 400 € de travaux de rénovation énergétique sur le revenu global, est prolongé jusqu’en 2027 pour les locations vides. Enfin, la hausse généralisée des droits de mutation dans 87 départements alourdit sensiblement le coût d’acquisition.