La location de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, suscite un intérêt croissant chez les propriétaires en copropriété.
Entre opportunités de rentabilité et exigences réglementaires, ce mode de location soulève de nombreuses questions juridiques et pratiques. Les règles évoluent régulièrement, notamment avec les dernières lois et décisions de justice, rendant indispensable une parfaite connaissance des droits et obligations de chacun.
Avant de se lancer, il est essentiel de comprendre les enjeux liés à la copropriété, les restrictions possibles et les démarches à anticiper pour éviter tout litige et sécuriser son projet.
Cadre légal et règlement de copropriété : ce qu’il faut savoir
La location de courte durée en copropriété, notamment via des plateformes comme Airbnb, est strictement encadrée par le droit français. Le règlement de copropriété joue un rôle central, en fixant la destination de l’immeuble et en précisant les usages autorisés : habitation bourgeoise exclusive, simple ou mixte.
Ces clauses déterminent si la location meublée touristique est permise ou non, avec des restrictions plus fortes pour les résidences secondaires. La loi de novembre 2024 renforce ce cadre, en facilitant l’interdiction de la location de courte durée sous certaines conditions et en imposant de nouvelles obligations d’information au syndic.
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Avant toute mise en location, une analyse attentive du règlement et des règles locales s’impose.
Restrictions, votes en assemblée et recours possibles
Pour restreindre ou interdire la location de courte durée, la copropriété doit s’appuyer sur une clause spécifique du règlement ou voter sa modification en assemblée générale.
Pour les immeubles existants, l’interdiction d’une résidence secondaire requiert désormais la double majorité (2/3 des voix), contre l’unanimité auparavant, si une clause d’habitation bourgeoise stricte existe. En l’absence de telle clause, l’unanimité reste nécessaire. Pour les nouveaux règlements, la question doit être explicitement tranchée dès leur adoption.
Les propriétaires disposent de deux mois après la notification du procès-verbal pour contester une décision en justice. Le syndic, quant à lui, veille à l’application des décisions et peut agir en cas de non-respect ou de litige.
Obligations administratives et encadrement local
Au-delà des règles internes à la copropriété, la location de courte durée est soumise à des démarches administratives strictes, particulièrement dans les grandes villes et zones tendues.
Une déclaration en mairie est obligatoire, assortie d’un numéro d’enregistrement, et le plafond de location d’une résidence principale est fixé à 120 jours par an, voire 90 jours à Paris dès 2025. Pour les résidences secondaires, une autorisation de changement d’usage, parfois avec compensation, est souvent exigée.
Les collectivités locales disposent désormais de pouvoirs renforcés pour abaisser les plafonds de nuitées ou imposer des restrictions supplémentaires. À Paris, la réglementation s’est durcie, illustrant la volonté des municipalités de mieux contrôler l’essor des meublés touristiques.
Jurisprudence, responsabilités et gestion des troubles
L’arrêt de la Cour de cassation du 24 janvier 2024 marque un tournant : la location meublée de courte durée n’est qualifiée d’activité commerciale que si elle s’accompagne de véritables prestations para-hôtelières. À défaut, elle reste civile, limitant la portée des clauses d’habitation bourgeoise pour s’y opposer.
Le propriétaire demeure responsable des nuisances générées par ses locataires ; le syndic ou la copropriété peut alors agir en justice pour faire cesser les troubles ou obtenir réparation.
Pour prévenir les litiges, il est recommandé d’actualiser le règlement de copropriété, de clarifier la destination des lots et d’instaurer des procédures d’information systématique du syndic lors de chaque nouvelle location.