Le marché immobilier français traverse une période de profonds bouleversements, marquée par des évolutions qui redéfinissent les possibilités d’accès à la propriété.
Entre fluctuations des prix, évolution des taux d’intérêt et disparités territoriales, les ménages voient leurs projets immobiliers remis en question. Les grandes villes et les villes moyennes n’affichent pas les mêmes dynamiques, tandis que la pression sur le marché locatif s’intensifie.
À l’approche des élections municipales, la question du pouvoir d’achat immobilier s’impose comme un enjeu majeur, révélant des fractures et des défis inédits pour les Français.
Dégradation du pouvoir d’achat immobilier depuis 2020
Entre 2020 et 2026, le pouvoir d’achat immobilier des ménages français s’est nettement contracté, avec une perte moyenne de 11 m² de surface achetable.
Cette diminution s’explique principalement par la flambée des prix de l’immobilier, la forte hausse des taux d’intérêt (passés d’environ 1 % à plus de 4 %) et une progression des revenus insuffisante pour compenser ces hausses.
Concrètement, un foyer qui pouvait viser 75 m² en 2020 doit désormais se contenter de 64 m², soit l’équivalent d’une pièce en moins. Cette situation oblige de nombreux ménages à revoir leurs projets, à s’éloigner des centres-villes ou à différer l’achat d’un logement.
Deux phases contrastées : de l’euphorie post-Covid au choc des taux
La période 2020-2023 a été marquée par des taux d’intérêt historiquement bas, alimentant une demande soutenue et une envolée des prix, notamment dans les villes moyennes plébiscitées après les confinements.
Mais dès 2023, le marché s’est retourné avec une remontée brutale des taux, passant de 1 % à plus de 4 %, réduisant fortement la capacité d’emprunt des ménages. Malgré une légère correction des prix (-1,9 % en moyenne), cette baisse reste insuffisante pour compenser le renchérissement du crédit.
Résultat : l’accès à la propriété s’est durci, excluant de nombreux primo-accédants et accentuant les inégalités territoriales, avec des écarts marqués selon les villes.
Grandes métropoles et villes moyennes : une fracture immobilière accentuée
La correction des prix immobiliers a creusé l’écart entre grandes métropoles et villes moyennes. À Paris et Lyon, la baisse des prix depuis 2020 (-8,7 % et -6,7 %) a permis un léger regain de surface achetable, avec un gain respectif de 2 m² et 3 m². Mais ce répit reste marginal face aux pertes accumulées.
À l’inverse, Quimper et Le Mans, très recherchées après la crise sanitaire, ont vu leurs prix flamber de plus de 40 %, entraînant une perte record de 41 m² de pouvoir d’achat immobilier.
Cette divergence illustre une fracture territoriale inédite, où l’attractivité des villes moyennes s’est retournée contre les ménages locaux, désormais confrontés à une accessibilité au logement fortement dégradée.
Conséquences sur le marché locatif et enjeux pour les politiques locales
Le blocage de l’accès à la propriété a des répercussions directes sur le marché locatif : de plus en plus de ménages, exclus de l’achat, restent locataires, ce qui accentue la pression sur l’offre et fait grimper les loyers. Cette concurrence accrue entre locataires freine la mobilité résidentielle, notamment dans les zones tendues.
La surface accessible en location progresse en moyenne, mais ce gain masque de fortes disparités et une difficulté croissante à se loger dans certaines villes.
À l’approche des municipales de 2026, la question du pouvoir d’achat immobilier s’impose comme un enjeu central pour les élus locaux, confrontés à la nécessité de préserver l’attractivité et la cohésion sociale de leur territoire.