Le paysage fiscal français s’apprête à connaître d’importantes évolutions en 2026, notamment autour de la CSG, des revenus de remplacement et de la fiscalité immobilière.
Entre ajustements des barèmes, nouvelles mesures sur l’épargne et réformes touchant la location meublée ou vide, les propriétaires, retraités et épargnants devront s’adapter à des règles plus complexes et à des prélèvements parfois alourdis.
Les débats parlementaires en cours laissent entrevoir des arbitrages majeurs, susceptibles d’impacter durablement la gestion du patrimoine, l’investissement locatif et la préparation de la retraite. Tour d’horizon des changements à anticiper.
Hausse de la CSG sur les revenus du capital : portée et exceptions
Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 acte une hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) sur la plupart des revenus du capital, avec un taux passant de 9,2 % à 10,6 %.
Cette mesure, destinée à renforcer le financement de la protection sociale, épargne toutefois certains placements : les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l’assurance-vie, ainsi que l’épargne logement et populaire conserveront leur taux actuel.
Avec la hausse prévue sur les placements boursiers, je m’attends à une baisse de rendement. Cela m’oblige déjà à repenser la manière dont je répartis mon épargne pour limiter l’impact en 2026.Laurent, 52 ans, cadre bancaire
Le gouvernement justifie ces exceptions par la volonté de ne pas fragiliser l’investissement locatif ni l’épargne longue, dans un contexte économique incertain. Les épargnants détenteurs de comptes-titres ou de PEA, en revanche, verront leur fiscalité alourdie dès 2026.
Fiscalité immobilière 2026 : stabilité des taux et pistes de réformes
En 2026, la fiscalité immobilière se distingue par le maintien des taux sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, qui échappent à la hausse de la CSG. Cette stabilité vise à soutenir l’investissement locatif, alors que le secteur traverse une crise de l’offre.
Parallèlement, plusieurs mesures incitatives sont à l’étude pour encourager la location vide, dont un nouveau statut du bailleur privé, un abattement forfaitaire porté à 50 % pour le micro-foncier, et la prolongation du « superdéficit » foncier pour les travaux énergétiques.
Côté plus-values, une réforme est envisagée pour réduire la durée d’exonération ou abaisser les taux, avec pour objectif de fluidifier le marché et de mobiliser davantage de biens à la vente.
Location meublée et meublé de tourisme : fiscalité alourdie et nouvelles obligations
Les propriétaires de locations meublées (LMNP, LMP) et de meublés de tourisme subiront en 2026 un net durcissement fiscal. Les prélèvements sociaux sur les revenus BIC grimperont à 18,6 %, contre 17,2 % auparavant.
Parallèlement, la loi « Le Meur » réduit drastiquement les abattements forfaitaires : pour les meublés de tourisme non classés, il chute à 30 %, et le seuil d’accès au régime réel est abaissé à 15 000 € de recettes annuelles.
Avec la baisse de l’abattement et l’obligation probable de passer au régime réel, je m’attends à plus de paperasse. Ce changement va clairement augmenter le temps de gestion pour les petits bailleurs comme moi.
Sophie, 38 ans, propriétaire de meublés de tourisme
Résultat : de nombreux bailleurs devront désormais opter pour le régime réel, impliquant une gestion comptable plus rigoureuse. Il est donc crucial d’anticiper ces évolutions, notamment en consultant un expert-comptable pour préparer la transition et optimiser sa fiscalité.
Réforme partielle de la CSG : complexification et inégalités fiscales
La réforme partielle de la CSG introduit une nouvelle complexité dans la fiscalité de l’épargne, rompant avec la logique de la flat tax censée simplifier le paysage fiscal.
Désormais, certains produits – assurance-vie, PEL, revenus fonciers – conservent un taux de CSG à 9,2 %, tandis que d’autres, comme les comptes-titres et PEA, subissent une hausse à 10,6 %.
Cette différenciation crée des inégalités entre épargnants selon la nature de leurs placements. Pour les investisseurs, ces disparités imposent de nouveaux arbitrages patrimoniaux : il devient essentiel de réévaluer la répartition de son épargne, en privilégiant les enveloppes fiscalement préservées, afin de limiter l’impact de la hausse des prélèvements sociaux sur la rentabilité globale.