L’année 2026 s’annonce riche en changements pour les locataires et propriétaires du parc privé.
Entre la révision attendue des loyers et la fin du gel des honoraires d’agence, de nouvelles règles vont s’appliquer dès le début de l’année. Ces évolutions, portées par l’actualisation de l’indice de référence des loyers, pourraient impacter le budget des ménages et la gestion des locations.
Comprendre les mécanismes de revalorisation et les obligations légales devient essentiel pour anticiper sereinement cette nouvelle étape du marché locatif.
Révision des loyers pour 2025-2026 : calendrier, modalités et impact
Entre mi-octobre 2025 et mi-janvier 2026, la révision annuelle des loyers s’annonce comme un enjeu majeur pour de nombreux ménages français.
Indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), cette revalorisation, fixée à +0,87 % pour le troisième trimestre 2025, s’appliquera uniquement aux logements dotés d’une clause de révision et exclus les biens classés F ou G au DPE.
Les propriétaires devront notifier toute augmentation en respectant les règles de transparence. Si la hausse reste modérée par rapport à 2024, elle pourrait néanmoins peser sur le budget des locataires, dans un contexte où les frais d’agence connaîtront également une légère progression dès janvier 2026.
Fonctionnement de l’IRL et conséquences sur loyers et honoraires
L’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE, sert de baromètre pour ajuster les loyers du parc privé, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées
Calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation hors tabac, il existe désormais en trois versions distinctes, France métropolitaine, Outre-mer et Corse. Pour le troisième trimestre 2025, l’IRL atteint 145,77, soit une hausse de 0,87 % sur un an, bien inférieure à celle de 2024.
Cet indice ne détermine pas seulement la revalorisation des loyers, mais encadre aussi la progression des honoraires d’agence, dont les plafonds augmenteront d’autant à compter du 1er janvier 2026 pour les nouveaux baux.
Calcul du nouveau loyer et obligations du propriétaire
Pour réviser le loyer, la formule à appliquer est : loyer actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l’an passé).
Par exemple, un loyer de 1 000 € avec un IRL passant de 144,51 à 145,77 aboutit à un nouveau loyer de 1 008,72 €. Le propriétaire doit informer le locataire par écrit, en détaillant le calcul et les indices utilisés. En cas de contestation, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
À noter : aucune hausse n’est possible sans clause de révision dans le bail, ni pour les logements classés F ou G au DPE, conformément à la réglementation en vigueur.
Que faire en cas de désaccord sur la révision du loyer ?
- Étape 1 : contester par courrier recommandé en demandant la justification du calcul.
- Étape 2 : saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord amiable.
- Étape 3 : en dernier recours, le tribunal judiciaire peut trancher.
Fin du gel des honoraires d’agence : nouvelles règles et conséquences pour 2026
À compter du 1er janvier 2026, l’arrêté du 17 juillet 2025 met fin au plafonnement des honoraires d’agence immobilière, gelé depuis près d’une décennie.
Désormais, ces frais (couvrant la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée) seront indexés chaque année sur l’IRL, soit une hausse de 0,87 % pour 2026.
La répartition reste inchangée, le locataire ne pourra se voir facturer plus que le plafond fixé, le reste incombant au propriétaire. Cette évolution ne concernera que les nouveaux baux signés à partir de 2026, laissant inchangés les contrats en cours. Ce dégel pourrait influencer la compétitivité des agences et la mobilité locative.