Face à l’augmentation des contrôles fiscaux et à la multiplication des taxes sur les logements inoccupés, de nombreux propriétaires s’interrogent sur les meilleures stratégies pour limiter leur imposition.
Entre obligations déclaratives renforcées, critères d’exonération et possibilités de révision de la valeur locative, la gestion d’un bien vacant ou d’une résidence secondaire devient un véritable défi.
Comprendre les mécanismes de taxation et anticiper les démarches à effectuer permet d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier en 2025.
Renforcement des contrôles et obligations déclaratives en 2026
Dès 2026, l’administration fiscale intensifie ses contrôles sur les logements vacants et les résidences secondaires, particulièrement dans les zones dites « tendues » où la pression immobilière est forte.
Les propriétaires sont désormais tenus de déclarer l’occupation de chacun de leurs biens sur le site impots.gouv.fr, une démarche obligatoire depuis 2023. Toute omission ou erreur dans cette déclaration expose à des sanctions, voire à une taxation automatique.
L’objectif affiché par le fisc, lutter contre la rétention de logements inoccupés et favoriser leur remise sur le marché, afin de répondre à la crise du logement qui sévit dans de nombreuses agglomérations françaises.
TLV et THLV : deux taxes distinctes selon la localisation et la durée de vacance
La taxe sur les logements vacants (TLV) cible les biens non meublés inoccupés depuis plus d’un an dans les zones tendues, avec un taux pouvant atteindre 34 % de la valeur locative dès la première année.
Parallèlement, la taxe foncière a bondi de 37 % en dix ans, alourdissant la facture pour les propriétaires, déjà confrontés à une fiscalité locale de plus en plus pesante.
TLV ou THLV : deux taxes, deux situations très différentes
| Critère | TLV | THLV |
|---|---|---|
| Zone concernée | Zone tendue | Hors zone tendue |
| Durée de vacance | Plus d’1 an | Plus de 2 ans |
| Type de logement | Non meublé | Logement vacant |
| Niveau de taxation | Jusqu’à 34 % | Jusqu’à 60 % |
Calcul, exonérations et moyens de réduire la taxation
Le montant de la TLV ou de la THLV est directement indexé sur la valeur locative cadastrale du logement, base de calcul déterminante pour l’administration fiscale.
Toutefois, plusieurs cas d’exonération existent, logement occupé plus de 90 jours par an, travaux rendant le bien inhabitable, ou mise en vente/location avec justificatifs à l’appui. Il est impératif de fournir ces preuves lors de la déclaration, sous peine d’imposition automatique.
Philippe, 58 ans, propriétaire bailleur
Par ailleurs, si la valeur locative paraît surévaluée, le propriétaire peut solliciter une révision auprès du fisc, notamment après des travaux ou un changement d’usage, afin de réduire le montant de la taxe due.
Conseils pratiques pour éviter une taxation injustifiée
Pour limiter le risque de taxation excessive ou injustifiée, il est essentiel de bien distinguer les différentes taxes applicables à ses biens immobiliers et de maîtriser les démarches déclaratives.
Vérifiez chaque année la situation de vos logements et conservez tous les justificatifs d’occupation, de travaux ou de mise en vente. Privilégiez une gestion rigoureuse de vos dossiers, en anticipant les échéances fiscales et en corrigeant rapidement toute erreur déclarative.
En cas de doute sur la valeur locative cadastrale, n’hésitez pas à demander une révision auprès de l’administration. Enfin, restez informé des évolutions législatives pour adapter votre stratégie patrimoniale et éviter toute mauvaise surprise lors d’un contrôle fiscal.
Les bons réflexes pour éviter un redressement fiscal
- Vérifier chaque année la situation déclarée de ses biens
- Conserver tous les justificatifs (travaux, occupation, mise en vente)
- Corriger rapidement toute erreur constatée sur la déclaration
- Anticiper les échéances fiscales plutôt que réagir après un contrôle