La fiscalité des résidences secondaires et des logements vacants suscite de nombreuses interrogations, alors que la crise du logement s’intensifie en France.
Entre suppression progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales, maintien de la pression fiscale sur les résidences secondaires et projets de réforme concernant les logements inoccupés, les propriétaires doivent faire face à des règles en constante évolution.
Comprendre les enjeux, les exceptions et les perspectives de changement devient essentiel pour anticiper les impacts sur son patrimoine immobilier et éviter les mauvaises surprises à l’approche de 2026.
Suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales et maintien pour les résidences secondaires
Depuis 2023, la taxe d’habitation a été définitivement supprimée pour la quasi-totalité des résidences principales, offrant un allègement fiscal à des millions de ménages français.
Cette mesure ne concerne toutefois pas les résidences secondaires, qui restent soumises à cet impôt local. Propriétaires de maisons de vacances, appartements inoccupés, mais aussi annexes telles que garages, caves ou places de stationnement, doivent ainsi continuer à s’acquitter de la taxe d’habitation.
Les établissements d’enseignement ou de recherche possédant des logements non affectés à une activité commerciale sont également redevables. Cette distinction vise à soutenir le pouvoir d’achat tout en maintenant une contribution des biens non essentiels au financement des services locaux.
Calcul, évolution et majorations de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Le montant de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est déterminé à partir de la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle s’applique le taux fixé par la commune.
Dans les zones dites « tendues », où la demande de logements est forte, les municipalités peuvent majorer cette taxe jusqu’à 60 %, afin de lutter contre la pénurie de logements disponibles.
Contrairement à la taxe sur les résidences principales, celle sur les résidences secondaires ne sera pas supprimée en 2026. Au contraire, le gouvernement envisage de renforcer ce levier fiscal pour inciter à la remise sur le marché des logements inoccupés, dans un contexte de crise du logement persistante.
Exonérations, exceptions et démarches pour limiter la facture
Certaines situations permettent d’obtenir une exonération totale ou partielle de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Sont notamment concernés les logements classés meublés de tourisme, ceux situés en zone de revitalisation rurale (ZRR), ou encore les biens devenus secondaires suite à l’entrée du propriétaire en maison de retraite.
Pour bénéficier de ces dispositifs, il est impératif de déposer une demande auprès du centre des finances publiques, accompagnée de justificatifs (attestation de classement, certificat d’hébergement en EHPAD, etc.), dans les délais impartis, généralement avant le 31 décembre de l’année en cours.
Une anticipation rigoureuse est recommandée pour éviter toute majoration ou refus d’exonération.
Vers une réforme fiscale ambitieuse pour les logements vacants en 2026
Face à la persistance de près de 2,4 millions de logements vacants en France, le gouvernement prépare une réforme fiscale d’ampleur pour 2026. L’objectif affiché : renforcer la pression sur les propriétaires de biens inoccupés, notamment dans les zones tendues, en harmonisant et en augmentant les taxes existantes.
Parmi les pistes envisagées figurent une convergence avec la fiscalité des résidences secondaires et un pouvoir accru donné aux collectivités pour majorer les taux.
Si cette réforme vise à accélérer la remise sur le marché de logements vacants, elle suscite des débats : certains redoutent qu’une fiscalité trop lourde pénalise des propriétaires déjà fragilisés ou ne tienne pas compte des situations complexes, comme les successions ou les logements en travaux.